2007年上半年宣城市区房地产市场监测分析报告
2007年上半年宣城市区房地产市场监测分析报告 宣城市房地产管理局
二〇〇七年七月
2007年上半年，针对国家及安徽省的各项房地产宏观调控政策，我市结合本地实际积极作为，认真贯彻，市区房地产市场继续保持平稳运行，房地产生产投资较快增长，但市场供求矛盾较为突出，房价居于高位运行，且后期上涨压力较为明显。
一、上半年房地产市场运行基本情况
1、房地产开发投资较大幅度增长
1 -6月，宣城全市和市本级共完成房产开发投资10.79亿元和3.06亿元，同比分别增长26.05%和53.00%,其中住房建设投资分别为6.60亿元和1.96亿元，同比分别增长55.29%和127.91%。
2、土地供应量继续扩大,但地价涨幅明显
1-6月，宣城市区通过共拍卖和挂牌出让土地6宗，土地出让面积为246.2亩，由于鳌峰宾馆和梅溪驾校地块的拉动，平均每亩土地出让金88.8万元，同比增加149.66%，其中，二级地块平均每亩土地出让金同比上涨197.18%。
3、新建商品房建设规模加大，但仍未达到供应的预期
根据市建委规划和建管部门提供的数据，截止7月20，核发建设工程规划许可证面积和建设工程施工许可证面积分别32.44万㎡和27.48万㎡；根据统计部门提供的数据，1-6月，市本级新建商品房和商品住房新开工面积分别为11.64万㎡和10.74万㎡，同比分别增长290.60%和275.52%。二者对比，虽然施工和新开工面积有大幅增长，但目前仍有部分项目未开工建设。
4、新建商品房批准预售面积虽大幅增加，但市场有效供应不足
新建商品房的批准预售总面积11.55万㎡,其中住房9.97万㎡,同比分别增长156.86%和152.65%。
批准预售的住宅呈多元化的趋势：经济适用住房、高档商品住房、普通商品住房分别为5.13万㎡、3.09万㎡和1.75万㎡、，由于经济适用住房不能对市场供应，高层等高档商品住房一般家庭难以问津，中低价位、中小套型的普通商品住房的有效供应明显不足。
二、房地产市场中存在的主要问题
（一）、房地产市场中供求矛盾、结构性矛盾仍十分突出
今年上半年商品房供求矛盾仍十分突出。截止6月底，网上公布可售商品住房942套，面积9.59万㎡,其中经济适用住房544套(共4.21万㎡，稻香新村和天都花园)只用于拆迁安置；高档商品房242套(共3.84万㎡，主要是梅园.金领苑、紫金嘉园),仅中高收入人群能够问津；普通商品房仅为156套（1.89万㎡），且其中绝大部分是早已预订、预购出去而没有申报网上登记备案的房源，所以目前市场上，中低价位的普通商品房是一房难求，一定程度上讲，出现严重短缺。虽然我们加大了土地供应，但由于拆迁进度、开发条件、设施配套、国家的从严控制开发商贷款和提高开发项目资本金比例等影响建设周期和开发资金链外，企业主观上也还有观望、惜地待涨等心理，导致商品房新开工不足，新开工11.64万㎡与市场需求有很大差距。
在商品房的供应结构上，1-6月，90㎡以下中小套型（含经济适用住房）占批准预售的47.64%，明显不足。所以上半年对宣城绝大多数普通购房者来说，除了忍受房价的节节攀升之外，哪里有房卖？哪里能买到合适的房才是最大的问题！
（二）、房价涨幅居于高位，且预期涨价信号急需扭转：
1、新建商品住房平均销售价格涨幅居于高位
1-6月网上销售新建商品房5.71万㎡，同比下降34.56%,销售均价3012.1元/㎡,同比增长15.53%。新建商品房中住房、商业用房、车库（含储藏室）平均销售价格分别为2525.95元/㎡、5640.00元/㎡、2509.90元/㎡，同比分别增加7.19%、34.93%和45.81%；1-6月，二手房和二手住房买卖的交易面积分别为7.62万㎡和5.34万㎡，同比分别增加6.05%和7.82%；而二手房和二手住房买卖的平均交易价格（评估价）分别为2178.78元/㎡、2135.35元/㎡,同比分别增加16.57%和18.81%。
1-6月新建商品住房平均销售价格居于高位。主要表现在以下几个方面：
总体上，在经济适用住房对商品住房平均销售价格拉低的情况下，住房销售总体均价仍增长7.19%，在全省虽处在较为合理水平，但如果剔除经济适用住房因素，均价为2818.20元/㎡，总体房价同比增长19.60%，涨幅高于去年同期水平。
区分住房供应结构，1-6月，经济适用住房、普通商品房、高档商品房（高层和别墅）的销售面积分别为0.92万㎡、0.98万㎡和2.33万㎡，销售均价分别为1470.6元/㎡、2623.90元/㎡和3311.54元/㎡。去年同期没有经济适用住房项目，普通商品房和高档商品房的价格同比分别上涨13.55%和1.91%。
区分区域，1-6月，剔除经济适用住房因素，市区一类地段和二类地段新建商品住房平均交易价格为2882.44元/㎡和2084元/㎡，同比分别增加20.55%和17.78%。
同全省17个地市比较，宣城新建商品住房价格在全省十七个地级市中仅次于芜湖、铜陵、合肥、马鞍山四城市，在全省位居第五，但新建商品住房的批准预售面积却仅高于铜陵市，登记销售面积甚至表现为全省最低。撇开北方地级市，通过与合肥、芜湖、铜陵、马鞍山、黄山、池州、巢湖等周边城市的经济发展水平等各项指标比较，宣城市的房地产价格水平的高位显而易见。
2、房价预期上涨信号急需扭转
地价的追涨强化了未来两年内房价上涨的预期。没有最高，只有更高，最近拍卖的鳌峰宾馆、梅溪驾校地块，尤其是后者，地价高达400万元/亩，楼面地价近1410元/㎡，给市场发出强烈的房价上涨信号。
短期住房供应短缺现象直接拉动房价的上涨。供应短缺一方面加剧了投资投机者的投资投机行为;另一方面也促使部分潜在的购房者担心房价继续上涨而放弃观望，提前入市，将预期购房变成即期购房，甚至形成部分购房者的恐慌性抢购。比如目前还未开始申报预售许可的几个规模较大普通商品房项目如国鑫世纪城、银桥湾、美都新城、绿宝嘉园等都有不同程度的预订、预购甚至是抢购现象。抢购潮加重了开发商涨价的法码，也直接带动着房价的上涨。
投资、投机现象对房价上涨的推波助澜。虽然我市积极贯彻落实国家进一步整顿规范房地产交易秩序等房地产宏观调控政策，一定程度上抑制了投资、遏制了投机，但房地产作为一种特殊商品，具有生活必需品和投资品的双重特征。特别是近两年来，随着我市经济的发展及房价的高涨，房地产投资属性凸显，财富效应明显，助长了普通购房人的投资和投机心理。据2006年9月市统计部门的城市居民住房状况抽样调查数据显示，入户调查的502户共拥有住房套数519套，户均住房1.03套，说明少数居民购买了第二套以上的非自住用住房;同时根据房地产交易与权属登记数据，转让个人购买的商品住房不满五年再次转让的,所缴纳的营业税同比增加210.93%,这也说明五年内住房换手的投资投机购房者普遍存在。房地产市场中投资投机现象的抬头对当前供求矛盾突出的房地产市场中房价的上涨无疑起了推波助澜的作用。
市场供不应求、房价上涨、新推房源出现抢购、引发新的供需矛盾和房价上涨等一系列的现象是宣城楼市上半年的焦点，也是一种恶性循环；地价的高涨、当前的短期供应短缺以及投资投机现象的抬头也给市场发出了强烈的涨价信号。当前，这种恶性循环和涨价信号都急需从供求关系的源头上加以根本扭转。
（三）、警惕未来二到三年房地产市场供求格局的逆转影响房地产市场持续健康发展
根据国土等部门提供的相关数据，截止7月12日，近几年来我市通过招、拍、挂方式共出让土地34宗，总出让面积2273亩，扣除已经建成和虽未建成但已上市预售的6个项目，仍有28项目共2073亩左右土地未开工建设或虽部分开工但未向市场供应，可建成商品房约320万㎡，即使不考虑今后两年土地的供应量，如果这些项目在未来三年内全部建成，我市《城市住房建设规划》（2006-2010）（以下简称《规划》）中280万㎡的住房建设目标即可实现。根据以上供应预期，扣除今冬明春即将供应的项目,今后二到三年，新建商品房年均供应量约为80万㎡，相当于前三年年均供应量18.4万㎡的4.3倍。而由于经济发展导致的居民收入上升一般是缓慢的曲线，城市化进程中城市人口增加带来的住房需求也是渐进式的，改善住房条件的需求也在近几年得到部分释放，同时近两年城市房屋拆迁进程又有所放缓，所以未来二到三年宣城的购买力急剧上升和购买行为急剧增加的可能性不大，也就是说未来二到三年的年均市场需求与市场供应有一定差距，如排除外资或外来购买行为的突然增加等不合理因素，市场供求格局也可能发生根本逆转。所以要防止商品房集中供应形成的供过于求态势对房地产市场的打击。
三、把握房地产市场主要矛盾，推动房地产市场平稳、健康、持续发展
根据当前房地产市场存在的主要矛盾，分析未来房地产场的供求格局，当前要把握房地产市场供求的平衡，从增加供给，引导需求，扩大保障，规范市场入手，进一步推进我市房地产市场的平稳、健康、持续发展。
1、把握房地产市场供求矛盾，努力改变供不应求
当前要努力改变商品房供不应求的市场矛盾。近一年内，我们要紧抓市场供应，加大普通商品房的供给，以缓解当前市场供需矛盾，平抑当前过快上涨的房价。在近期供应量上，今年截止7月20日，共核发观塘小区、美都新城、国鑫世纪城、银桥湾等项目部分楼盘的建设工程规划许可证面积32.44万㎡，预计下半年还有近30万㎡获准规划许可,所以今年下半年到明年上半年约有近60万㎡的商品房供应预期，其中约45万㎡左右为普通商品房。市建委等相关部门要加强对城市房地产开发项目建设管理，已经开工的要督促加快施工进度，待获准预售许可后开盘预售，没有开工的要加快前期规划、施工手续的办理进程，争取在下半年开工建设，确保年内45万㎡的普通商品房、5万㎡的经济适用住房尽快上市供应以缓解市场突出的供需矛盾。另一方面有存量土地的房地产开发企业要积极贯彻落实市建委、市国土资源局《关于进一步加强城市房地产开发项目建设管理的通知》（建成[2007]345号）文件精神，严格按土地使用权出让合同和房地产开发合同约定的土地使用用途、开发时限进行房地产开发建设，严格禁止囤地、囤房，并且要在近期供应短缺的当口要积极消化手中的存量土地，尽可能加快项目的建设进度，争取早入市、早消化。
2、加快并规范经济适用住房建设，保障低收入家庭住房消费
经济适用住房政策是国家住房保障制度的重要内容，是保障低收入家庭住房消费的重要措施，同时也是平抑市场房价的主要手段。根据《规划》，“十一五”期间要建设经济适用50万㎡。这50万㎡的经济适用住房不仅继续安排用于拆迁安置，至少要拿出一半即25万㎡左右向社会低收入家庭配售，以解决低收入家庭住房困难,保障其住房消费。当前除继续做好稻香新村、希达小区等用于拆迁安置的经济适用住房项目建设进度外,也要加快做好向低收入家庭配售的经济适用住房项目的选址及后期规划建设手续的办理等相关工作。同时通过出台《经济适用住房管理办法》及《经济适用住房建设管理规程》等，对经济适用住房的分配对象标准、分配审查程序、建设标准、销售及上市交易等环节进行严格管理，以充分发挥经济适用住房对低收入家庭的住房保障作用。
3、适当推出“限房价、竞地价”的土地供应政策
为进一步落实国家房地产宏观调控政策，稳定地价和房价，我市要积极贯彻落实国家“限房价、竞地价”的相关土地供应政策，适当推出经济适用住房1500元/㎡左右、普通商品房2500元/㎡左右、高档商品房3200元/㎡左右为标准的限价商品房，并就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准及购买对象资格等，提出相关方案和建设意见，向社会发出稳定房价的信号，引导市场预期。
4、认真执行住房建设规划，把握市场供应节奏，努力做到供求平衡
为防止未来几年供求格局逆转而出现供过于求，一方面，相关部门要严格贯彻落实《规划》中土地供应及各类住房建设的年度目标和建设时序，对土地供应的年度供应量、供应结构和供应价格进行适度控制，以保持各类商品房供应的年度均衡和总量的供求平衡，防止商品房供应的集中放量带来的房地产价格的大起大落；另一方面，房地产开发企业要抓住目前市场供应短缺的契机，近期抓紧投资生产应市，消化存量土地，缓解后期开发节奏。
5、定期发布房地产市场供求信息，切实发挥房地产市场宏观调控联席会议作用
土地管理、规划、建管、房地产开发管理、房地产管理等相关部门要进一步健全和发挥宏观调控联席会议制度的作用，进一步加强房地产市场供求信息互通和交流，定期总结经验，形成合力，将分散于土地、规划、施工、开发、交易等环节的房地产市场信息进行有效整合，形成全面、准确、及时反映房地产市场运行状况的市场分析报告，向社会公布以引导市场预期；通过研究和分析当前房产市场中存在的问题，确定阶段性的宏观调控措施，进一步促进房地产市场的平稳、健康、持续稳定发展
