如何行使商品房买卖合同解除权
在商品房交易中，买受人基于一定的原因，想要退房的情况屡见不鲜，但退房事关买卖双方的重大利益，是否同意退房及如何处理相关法律事宜，往往争议较大，甚至因此对簿公堂。从法律上讲，退房既可以理解为当事人解除房屋买卖合同的表现，也可以看作合同解除的结果。但无论从哪种意义上衡量，当事人要想达到退房的目的，关键是要能够恰当地行使合同解除权，成功地解除合同，这是一个比较复杂的法律问题，本文就如何行使商品房买卖合同解除权，达到退房目的，从法律上作初步的分析和探讨。
合同解除权是合同当事人的一项法定或约定权利，但这仅仅是从泛泛的、抽象的角度来看，只有达到法定或约定的合同解除条件，合同解除权才会产生，同时必须通过法定的程序行使，才能产生合同解除的法律效果。
合同解除权行使的前提条件有约定和法定两种。当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条集中规定了因不可抗力不能实现合同目的等四种法定的合同解除条件，还以“法律规定的其他情形”作了兜底规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中较详细地明确和补充了商品房买卖合同解除权行使的具体条件，如房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人请求解除合同的，应予支持。只可惜，法律及司法解释均没有将“情势变更”作为法定的合同解除条件。
法律对合同解除权的行使程序有比较严格的规定，违反法定程序，一般不能产生解除的效果。首先，合同解除权只能由合同解除权人来行使，而合同当事人在一定条件才能成为合同解除权人。而现实中，有不少合同当事人错误地认为只要自己愿意承担违约金或愿意赔偿损失，在不具备合同解除条件的情况下也能将合同解除，其实这是一种毁约的行为，是法律所不容的，当然不能产生合同解除的法律效果。其次，合同解除权的存在不是永久性的，若解除权人在法定或约定的解除权行使期间不行使，解除权人的合同解除权就会丧失。关于商品房买卖合同解除权行使期间的详细规定，请参考合同法第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当然当事人可在合同中约定合同解除权的行使期限，且约定的期限优先适用。再次，合同解除权的行使必须以特定的外部形式表现出来，合同法规定应当以通知的形式解除合同，至于具体何种形式的通知，目前法律无特别限制。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除权人可以通过诉讼解除商品房买卖合同。
合同解除权是形成权，按合同法规定，本无需通过第三方的介入(诉讼或仲裁)，解除权人即可自行以通知的形式解除合同，但法院或仲裁机构能否在当事人的申请下解除合同，从理论上讲还值得商榷，而法律实践中不同法院或仲裁机构对此类案件也持不同甚至截然相反的态度和作法。如果法律规定将“情势变更”作为法定的合同解除条件，那么当然可以甚至必须通过诉讼或仲裁程序来解除合同。不过，至少可以说，上述商品房买卖合同司法解释已经允许通过诉讼来解除商品房买卖合同。故，无论是合同法规定的合同解除权人通知解除合同，还是司法解释允许的诉讼解除商品房买卖合同，都要注意了解和运用。
